Все что Вы хотели знать об ОСМД (укр. — ОСББ)

Что такое ОСМД?network-1020332__180

Объединение совладельцев многоквартирного дома – это неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирных домов для совместного использования, содержания и управления своим совместным имуществом: домом и придомовой территорией в соответствии с Законом Украины “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома”.

Для чего создается ОСМД?

Основная цель создания объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) — эффективное использование денежных средств, уплачиваемых жильцами на содержание дома и придомовой территории, и использование этих денежных средств на содержание именно того дома, в котором живут собственники.

В отличие от работы ЖЭКа, в котором денежные средства от всех домов, которые обслуживает ЖЭК, аккумулируются на одном счете и направляются на выполнение работ одного из домов, ОСМД самостоятельно распоряжается денежными средствами, полученными от жильцов ОСМД на нужды своего дома.

Кроме того, ОСМД позволяет оптимизировать расходы на обслуживание дома и рационально использовать денежные средства, уплачиваемые жильцами на содержание дома и придомовой территории.

puzzle-1020011__180Кто будет обслуживать дом?

 Совладельцы дома самостоятельно определяют: смету содержания своего жилья, размер взносов, штатное расписание, выбирают исполнителей услуг (для вывоза мусора, ремонтных работ и пр.), очередность проведения текущего ремонта, другие вопросы, связанные с содержанием дома.

Как изменятся платежи по квартплате?

Члены ОСМД самостоятельно на общем собрании формируют тариф (взносы) для дальнейшего ведения хозяйственно-финансовой деятельности, содержания дома и придомовой территории.

Как показывает опыт, размер взносов в домах ОСМД и ЖСК не выше, чем в домах, которые обслуживает ЖЭК, при том, что качество предоставления услуг улучшается значительно за счет эффективного использования средств.

На первых порах, как правило, предлагается оставить тот размер платы за содержание дома, который действует сейчас, в дальнейшем размер тарифа определяется в зависимости от потребностей в содержании дома.

Любой совладелец может ознакомиться с финансовыми документами ОСМД и убедиться в целевом использовании средств.

Каковы основные источники доходов ОСМД?shops-1020019__180

Основными источниками доходов ОСМД являются:

  • регулярные платежи жильцов дома (плата на содержание дома и придомовой территории), которые расходуются на эксплуатацию и текущий ремонт объектов общей собственности. В настоящее время они имеют вид квартплаты либо возмещения эксплуатационных расходов;
  • специальные платежи: эти средства предназначены для долевого участия в предстоящем капитальном ремонте объектов общей собственности или покрытия других непредвиденных расходов;
  • средства, полученные объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений и иного совместного имущества многоквартирного дома (например, подвал, часть крыши для размещения       телефонных и теле-интернет коммуникаций, наружной рекламы, т.п.);
  • средств государственного и/или местного бюджетов. Полученных на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения многоквартирного дома;
  • заемные средства;
  • сумма компенсации субсидий и льгот, перечисляемых государством на счет ОСМД.

Правление ОСМД определяет, как расходовать имеющиеся денежные средства. Для этого составляется план доходов и расходов, который утверждается на общем собрании членов ОСМД.

shops-1026420__180Где мы найдем дополнительные источники на содержание дома?

Сдавая в аренду свое общее совместное имущество (подвалы, колясочные, технические этажи, рекламные площади внешних стен и пр.), ОСМД будет иметь возможность получать дополнительные доходы для содержания своего дома.

Как может ОСМД использовать плату за аренду помещений, которые являются общей собственностью членов ОСМД?

Плата, полученная от сдачи в аренду элементов объектов собственности, должна расходоваться на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт или уменьшение коммунальных платежей. Она не должна быть распределена между членами ОСМД. Если это допустить, то изменится статус ОСМД — оно превратится в коммерческую организацию. В таком случае ОСМД будет платить все налоги как коммерческая организация.

Каким образом проводятся денежные расчеты в ОСМД?

Как юридическое лицо, ОСМД открывает расчетный счет в выбранном им банковском учреждении. На счет ОСМД поступают все взносы, уплачиваемые жильцами на содержание дома, а также денежные средства, полученные из дополнительных источников (специальные платежи на капремонт, суммы компенсации льгот и субсидий, плата за аренду, иные). С этого счета оплачиваются заработные платы персонала ОСМД, услуги подрядчиков, привлеченных для обслуживания дома, иные платежи согласно утвержденной смете.

Право подписи платежных документов имеет лицо, выбранное общим собранием для управления домом (председатель ОСМД, бухгалтер).

Какие налоги платит ОСМД? toboggan-1015646__180

ОСМД освобождается от налогов, если не занимается предпринимательской деятельностью. Если ОСМД наймет собственный штат сотрудников (как правило, это может быть председатель правления, бухгалтер, дворник), оно должно осуществлять начисления на заработную плату своих работников в фонды социального страхования и пенсионный фонд.

В случае осуществления предпринимательской деятельности (например, сдача придомовых территорий в аренду под стоянку, МАФ, и т.п.), ОСМД получает статус плательщика налогов на этот вид деятельности. При этом по предпринимательской деятельности, как налогооблагаемой, ведется отдельный финансовый и бухгалтерский учет. В части деятельности ОСМД по содержанию дома (получение взносов от совладельцев, иные источники, не связанные с предпринимательской деятельностью) ОСМД остается неприбыльной организацией и освобождено от налогов.

Сохранятся ли льготы и субсидии у жильцов дома?

Однозначно сохранятся. Выплата льгот и субсидий не зависит от формы управления домом, а является целевой помощью государства семьям с низким уровнем доходов.

ОСМД, также как и действующий на сегодняшний день ЖЭК, подписывается договор с управлением труда и социальной защиты, от которого оно будет получать средства из бюджета на компенсацию льгот и субсидий, как их получает сейчас ЖЭК.

Кто управляет ОСМД?

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание совладельцев дома. Решения в ОСМД принимаются большинством голосов совладельцев (в зависимости от вопроса – простым или не менее 2/3). Голос каждого совладельца на учредительном собрании прямо пропорционален части площади его квартиры в общей площади всех жилых и нежилых помещений дома.

meeting-1015590_640Кто руководит ОСМД?

Для руководства текущей деятельностью членами ОСМД избираются правление и ревизионная комиссия.

Кто решает вопросы создания и деятельности ОСМД?

Собрание собственников жилых и нежилых помещений дома. Жильцы, проживающие в неприватизированных квартирах, могут участвовать в работе собраний, но права голоса на общем собрании не имеют.

Кто представляет в ОСМД неприватизированные квартиры?
Неприватизированные квартиры представляет их собственник, т.е. городской совет или уполномоченное им юридическое лицо. В процессе деятельности ОСМД обязанности его членов могут передаваться нанимателям, т.е. жильцам неприватизированных квартир, или выполняться представителем этого собственника.

Кто может быть членом ОСМД?

В настоящее время действующим законодательством не установлено понятие членства в ОСМД. Членами ОСМД являются все собственники жилых или нежилых помещений с момента создания ОСМД, в не зависимости от того, голосовал ли собственник квартиры или нежилых помещений на собрании или нет. Решения общего собрания обязательны для всех собственников квартир и нежилых помещений в доме.

Кто распоряжается придомовой территорией?toboggan-1015647__180

Только ОСМД может получить в пользование или собственность придомовую территорию, т.е. только ОСМД решает что будет построено во дворе: детская площадка или стоянка.

Может ли придомовая территория делиться между членами ОСМД?

Выделение доли земельного участка членами ОСМД в натуре или ее отчуждение не допускаются.

help-1013700__180Как могут граждане с низкими доходами платить за квартиру и коммунальные услуги?

Маловероятно, что общее собрание примет бюджет, который большинству членов ОСМД будет не по силам. Однако, если некоторые граждане с низкими доходами все-таки не могут оплатить даже разумные расходы, то в таком случае:

  • оформляется жилищная субсидия;
  • рекомендуется оформить субсидию на уплату жилищно коммунальных услуг;
  • можно сдать в аренду излишки жилплощади, если таковые имеются;
  • помочь с платой за квартиру могут родственники, которые в дальнейшем унаследуют ее;
  • члены ОСМД с низким доходом могут своим трудовым вкладом оплачивать жилье и коммунальные услуги, работая в ОСМД бухгалтером, дворником, сантехником и т. д.

Что делать с должниками перед ОСМД?door-1013705__180

Владельцев квартир и нежилых помещений, имеющих задолженность перед ОСМД, можно условно поделить на 4 категории:

  • «Хотят платить, но не могут»: лица с низкими доходами, не имеющие возможность оплачивать взносы за обслуживание дома (см. выше)
  • «Хотят платить, могут, но забывают»: этой категории лиц бухгалтер выставляет счета, а также регулярно напоминает о необходимости уплаты взносов.
  • «Могут платить, но не хотят»: взыскание долгов с этой категории лиц производится в судебном порядке.
  • «Не могут, и не хотят»: применяется судебный порядок взыскания, дополнительно могут применяться меры по отключению должника от коммуникаций.

Сохраняются ли какие-то отношения у ОСМД с ЖЭКом?

ОСМД, на свое усмотрение, имеет право выбрать для обслуживания дома как частную специализированную компанию, так и ЖЭК. В случае отсутствия такого договора между ОСМД и ЖЭКом, отношения между ОСМД и ЖЭКом отсутствуют.

Что будет с долгами ЖЭКа у должников?

Долги перед ЖЭКом у должников сохраняются. Создание ОСМД не аннулирует задолженность собственника помещения по ранее полученным услугам.

Обязан ли ЖЭК, как предыдущий балансодержатель, провести капитальный ремонт перед созданием ОСМД?

Действующим законодательством Украины не предусмотрена обязанность лица, на балансе которого находился многоквартирный дом, принимать участие в первом капитальном ремонте: статья 24 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», устанавливающая такую обязанность, была отменена в мае 2015 года.

Как власть помогает ОСМД?shops-1014037__180

В городском, областном и государственном бюджетах, предусматриваются средства на оказание помощи ОСМД:

 из городского бюджета выделяются средства, как правило, на ремонт домов, в которых создано ОСМД.

из государственного бюджета деньги выделяются по отдельным программам поддержки ОСМД. Так, на сегодняшний день, для проведения утепления дома и других энергоэффективных мероприятий ОСМД может взять кредит в банке, 40% тела которого будет компенсировано государством.

puzzle-1019881__180Кто отвечает за ремонт внутри квартир, жилых или нежилых помещений?

Собственник квартиры, жилого или нежилого помещения.

Контролирует ли ОСМД продажу или сдачу в аренду квартир и нежилых помещений?

Собственник отдельного жилого или нежилого помещения в доме, в котором создано ОСМД, имеет право продавать или сдавать в аренду свое недвижимое имущество без согласования с ОСМД. Но каждый собственник, естественно, должен выполнять все требования и правила пользования помещениями жилых домов и придомовой территорией, определенные законодательством Украины и уставом ОСМД.
Покупатель или арендатор должен быть предупрежден о том, что данное помещение является единицей дома, в котором создано ОСМД, ознакомлен с уставом ОСМД, своими правами и обязанностями.

network-1019737__180

 

Комментарии

комментарии